지료이야기

법정지상권성립여지 있는 토지를 낙찰 받는 다면,  어쩌면 법정지상권 그 자체보다 더 중요한 것이 지료가 아닌가 싶습니다. 그러나 경매관련 서적들을 아무리 살펴봐도 지료에 대한 구체적인 이야기가 없습니다.  기껏해야 기존의 판례인 7%정도 운운 하는 것이 고작입니다. (그 지료 7%의 판례는 지료가 7%라는 의미가 아니라 감정평가사가 7%로 평가한 것이 대법원에서 판단하건데 평가방식이나 금액에 큰 문제가 없다는 의미입니다. )

우선 지료가 무엇인지는 다들 아시겠지요?  말 그대로 토지 사용료입니다.  법정지상권이 있던, 없던 상관없이 내 땅을 누군가 타인이 사용하고 있다면 그 사용료를 지불해야 하는 것은 자본주의 사회에서는 너무나도 당연한 일인 것입니다.  따라서 지료소송에서 패소란 거의 없습니다.  물론 아파트 등의 토지 문제에서는 대지권이 집합건물의 종물이 되는 경우는 별도로 추후 논의하겠습니다.

일단 법정지상권 성립여지 있는 토지를 낙찰 받고, 잔금을 지급하여 토지의 소유권을 취득하면, 그 순간부터 건물의 소유자는 타인의 토지를 사용하게 되므로 토지사용료를 지불해야할 의무가 있으며,  만약 지료를 지급하지 않는다면 건물주는 지료상당의 부당한 이득을 얻는 것으로서 부당이득의 법리에 따라 부당이득을 반환해야합니다. 

여기서 중요한 것은 지료를 청구한 때부터, 또는 소송을 제기한 때부터가 아니라,  지료 발생시기는 건물주가 토지소유권을 잃게 되는 순간부터입니다.   따라서 철거소송을 진행하기 이전에 협상을 진행한다고 해도 지료의 미터기(?)는 올라가고 있는 것입니다.

지료는 당사자의 합의에 의하여 결정되고 협의가 성립되지 않으면 법원에서 결정한다고 하는데,,,  그렇다면 판사님이 지료를 결정하는 것일까요?  50%정도 맞는 말입니다.  공식적으로 판사님이 지료를 결정하지만 실질적으로는 감정평가사가 결정하는 것이나 마찬가지입니다.  판사님이 부동산의 가치를 어떻게 판단하겠습니까?    병원에서는 의사가 대장인 것처럼 부동산감정에서는 감정평가사가 대장입니다.  즉, 감정평가사가 감정평가 한 것을 대부분 판사님이 수용합니다.  물론 합법적인 법에서 정한 방법으로 감정평가를 해야겠지요. 

감정평가사들이 주로 실수(고의) 하는 부분이 토지위에 건물이 있는 것을 감안하여 사용가치를 낮게 평가하는 부분인데,  이것은 위법한 감정평가이며 건물의 존재로 사용이 제한되는 사항을 감안하여 평가해서는 아니되므로,  나대지를 상정하여 감정평가 해야 합니다.   토지 소유자 입장에서는 아주 좋은 판례이지요. 

그렇다면 지료는 얼마나 될까요?   한국감정평가협회에서 발행한 감정평가 매뉴얼을 살펴보면

토지용도   세부용도        최유효이용    임시적이용     나지

상업용     업무,판매시설     7~10%        3~6%       3~4%

상업용     근린생활시설      5~8%         2~5%       2~3%

주거용     단독주택          3~5%         2~3%       1~2%

주거용   연립,다세대, 아파트  4~7%         2~4%       1~2%

주거용   다가구주택         3~6%           2~3%        1~2%

임야지    조림지            1.5%이내         --            --

정도입니다.   

낙찰가를 기준으로 생각하면 위의 지료는 얼마 안 되지만,  지료를 산정할 때는 내가 낙찰 받은 가격은 중요하지 않으며, 쉽게 말하면 새로이 감정평가사가 토지에 대한 감정평가를 실시한 후 감정금액을 바탕으로 위의 지료 요율을 곱해서 계산되는 것입니다.  따라서 토지 낙찰가가 감정가의 2분의1 선인 것을 감안 하면 위의 지료요율은 2배정도 되겠지요.  참고로 경매의 감정평가시점이 약1년 정도 지난 것을 감안하고,  물가상승률이 매년 3~5%정도인 것을 생각해서 지료 금액을 추측 하면 도움이 것입니다.  

5. 철거소송

법정지상권 성립여지 있는 토지는 필연적으로 건물주와 협의/협상을 하게 됩니다.  토지 소유자도, 건물 소유자도,  모두 완벽한 물건을 소유한 것은 아니기 때문에 토지와 건물을 일치시켜서 매각하던지, 토지주가 건물을 모두 매입하던지,  건물주가 토지를 매입하던,.. 이도저도 아니면 승소 후 경매신청을 하던지 이 네가지 중 하나의 결과로 이어집니다.  이때 협상에 유리한 고지를 점령하기 위해서는 반드시 칼자루를 잡고 있어야 되는데,  이것이 철거소송입니다.  

법정지상권이 성립되지 않는다면 토지 소유자가 당연히 철거판결을 얻을 수 있고, 반대로 법정지상권이 성립된다면 철거판결을 얻을 수 없습니다.  그러나 이것은 말 그대로 소송이기 때문에 앞에서 말씀드린 패소를 염두에 두고 진행하시는 것이 리스크를 최소화 시킬 수 있는 방법임은 이미 살펴본 바와 같습니다. 

많은 분들이 철거소송의 기간에 대해서 궁금해 하시는데,  어떤 분은 6개월이면 된다고 하고 어떤 분은 1년도 넘게 걸린다고 하는데, 철거 소송의 소요시간은 정말 그때 그때 다릅니다.  하지만 소송에서 시간이 가장 많이 걸리는 부분이 무엇인지 안다면 소송기간을 어렴풋이 예측 할 수 있으리라고 생각됩니다. 

소송에서 가장 많은 시간을 소비하는 것은 바로 송달입니다.

원고(낙찰자)가 법원에 소장을 넣으면 (소제기) 상대방들에게 소송이 제기되었다는 사실을 알려줘야 되겠지요?  소송을 몰래 할 수 는 없잖아요,  그래서 법원은 소송이 제기되었다는 내용과 원고(낙찰자)가 법원에 제출한 서면이나 증거 자료들을 상대방에게 등기우편으로 보내줍니다. 여기서 이 등기우편이 문제입니다.  일반 우편이라면 그냥 우체통에 넣고 끝인데, 등기우편이기 때문에 상대방이 집(송달받을 곳)에 있어야만 법원에서 발송한 우편물을 받을 수 있는데,  토지가 경매 나올 정도인데,  건물주가 집에 붙어 있겠습니까?  대부분 도망갔거나 있어도 모른 척하기 일수입니다.   또한 건물주 뿐 아니라 건물에 점유하는 임차인이나 유치권자에게 법원에서 발송한 우편물이 도달해야 하는데,  다행이 임차인이 한집이고 집에 아주머니라도 계시면 쉽게 송달이 되겠지만, 

만약 10세대의 다가구주택이나 8세대의 빌라, 다세대 주택인 경우... 정말 송달이 어렵습니다.  가지 많은 나무 바람 잘 날 없다는 말처럼 정말 별 별 사람이 다 있습니다.  더군다나 건물 등기부등본이 지저분한 경우 점유자들 역시 어려운 분들로 돈을 벌기위하여 바쁜 분들인 것입니다.   정말 송달 어렵습니다.  소송 시간의 대부분은 송달이 차지합니다.  

등기우편 방식의 송달이 안 될 경우 법원은 원고(토지낙찰자)에게 송달주소를 보정하라는 명령이 나오고 원고는 법원 집행관이 해당 주택에 직접 우편물을 들고 나가도록 집행관특별송달을 실시해야 합니다.  이런 식으로 송달주소보정 한번 할 때마다 약 1개월씩 걸린다고 생각하시면 됩니다. 

지금 진행하는 소송은 2월 달에 법원에 접수했는데, 아직까지도 송달 하고 있습니다. ^^

정말 힘들게 송달이 완료되면 그때부터 법원에 변호사나 당사자 들이 출석하는 변론이 열립니다.   처음 열린 후 다시 약 1개월 후에 2차 변론이 열리고 3차 변론 역시 다시 1개월 정도 후에 열립니다.  그런데, 철거소송의 법리는 사실관계가 명확한 경우가 많아서 3차, 4차까지 가는 경우는 많지 않습니다.

그러나 소송의 주장하는 내용, 증거, 자료, 등(준비서면)을 정확히 기제하지 않으면 판사님이잘 이해하지 못하게 되므로 원고(낙찰자)에게 계속 무엇인가 요구하게 되고, 다음 변론기일 까지 제출해야 겠지요?.  이렇게 한번 요구할 때마다 한달씩 시간이 흐르게 되므로 준비서면은

정확히 충실히, 이해하기 쉽게 판사의 입장에서 알아듣기 쉬운 이야기로 작성해야 합니다. 

아무튼 변론 회수는 가능하게 적게 할 수 있다면 좋으나, 법리가 정리되는 중간에 지료를 평가하기 위하여 감정평가사에게 임료(지료) 감정평가 명령을 하여야 하고, 지료 감정평가 결과가 나오는 시간 역시 1개월 정도 걸립니다.  감정평가금액에 따라 지료가 결정되는 것이기 때문에 가능하다면 감정평가사와 좋은 이야기를 많이 나누시는 것이 좋고,  경매 물건 검색하셔서 인근 지역에서 높게 감정평가 된 자료들을 감정평가사에게 제공하시는 것이 유리합니다.  앞에서 말씀드린 것과 같이 지료는 판사님 보다는 감정평가사가 결정한다고 보아야 하겠지요.

지료 감정이 끝나고 나면 감정평가 나온 금액을 바탕으로 처음 청구했던 지료금액을 감정평가 금액에 맞게 수정하여야 하며(청구취지변경) 이것 역시 상대방들에게 모두 송달이 되어야 합니다. 시간이 걸리겠죠.

이쯤 되면 어느 정도 법정지상권 성립에 대한 법리는 정리가 되었을 것이고 선고기일을 결정하고 다시 1개월 정도 후에 승패를 선고 합니다.  제일 기다려지는 순간입니다.

선고가 끝나고 나면 판결문을 낙찰자와 상대방들에게 모두 우편으로 송달하게 되고,  이 판결문을 모두 송달 받은 날로부터 14일 동안 아무도 이의(항소)를 제기하지 않으면 재판이 종결됩니다.  

물론 이의가 있으면 법원에 2심(항소)을 청구할 수 있고, 앞에서 말한 절차를 다시 한번 반복 해야 합니다.  그래도 역시 시간은 갑니다. 어차피 지료는 계속 쌓이고 있으므로 너무 부담 같지 않으셔도 될 듯싶습니다.

6. 법정지상권 - 명도소송

앞에서 철거소송에 관하여 살펴보았습니다.   철거소송을 승소하면 일이 쉽게 풀리겠지요?  그러나 마음을 비우고 보수적인 자세로 접근하면 좋은 결과가 있을 것 같습니다.

이번에는 명도소송입니다.  

우선 철거소송과 명도소송 그리고 지료청구소송은 별도의 소송이 아닙니다.  법원에 소장 제출할 때 이 3가지와 가집행선고를 모두 같이 청구하는 것으로 당연히 별도로 할 필요가 없습니다.  

명도소송을 하는 이유는 말 그대로 점유자를 명도하기 위함입니다.  그런데,  가만히 생각해보면, 앞에서 말씀드린 것과 같이 낙찰자(토지소유자)와 건물 소유자간에 합의가 되거나 토지소유자가 건물을 경매시키는 경우이므로 명도소송을 하는 근본적인 목적은 건물을 경매신청 했을 때, 그리고 경매로 건물이 낙찰되었을 때, 건물 낙찰자에 대하여 대항력 있는 점유자를 없애기 위함입니다.   따라서, 소유자, 대항력 없는 임차인, 무상거주자 등은 추후 건물 낙찰자에게 대항력이 없으므로 명도소송을 꼭해야 하는 것은 아닙니다.  단지, 법정지상권을 다투는 일은 기본적으로 많은 시간이 걸리므로 만사불여튼튼- 변수를 없애기 위해서 명도소송을 진행하는 것 뿐입니다.  그러나 송달이 계속 안되고 시간이 흘러간다면 잘 판단하셔서 피고에서 철회할 수도 있습니다.  물론 명도를 청구한다고 비용이 더 들지는 않습니다.  

그런데, 추후 건물 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력 있는 임차인, 건물의 유치권자 등은 필히 명도소송을 함께 진행해야 합니다.  그래야만 건물 매입/매도 협상이 결렬 됐을 때 최악의 경우 건물 경매신청과 낙찰에서 문제가 없습니다.  앞에서도 언급했지만 법정지상권이 성립하지 않는 건물의 대항력 있는 임차인과 유치권자는 건물주에게 대항력은 있지만, 건물철거를 청구하는 건물주에게 대항할 수는 없습니다.  실무에서는 토지 저당으로 건물 날아가게 생겼는데,...     

진정한 대항력 있는 거액의  임차인은 거의 없습니다.  상식적이지 않기 때문입니다.   그러나, 건축주의 부도로 인하여 유치권을 주장하는 사람은 많이 있는데,  건축업자 예를 들면  현장 오야지, 방수, 도배, 벽돌, 전기, 배관 등 이런 분들은 현장 돌아가는 소식에 민감하기 때문에 문제 있다 싶으면 바로 건축주를 닦달하게 되고  따라서 건축주는 공사대금을 못 받은 업자들에게 건물을 대물로 주는 경우가 많이 있는데,  건물 등기가 안 되어있으므로 명의이전은 못하고, 대물로 인한 또는 공사 대금으로 인한 매매계약서(환매 냄새가 나는)등을 가지고 있고, 이것이 훗날 유치권으로 변하게 됩니다.  

위와 같은 경우 법정지상권 없는 건물의 유치권자는 토지소유주(낙찰자)에게 대항할 수 없고, 설령 건물 소유주임을 주장하게 되면 훨신 일이 쉬워지는 것은 당연하겠지요?

법정지상권이 성립하지 않는 건물의 대항력 있는 임차인 역시 토지주에게 대항할 수 없는 것은 마찬가지입니다.

상황에 따라서는 1심 철거/명도 소송 종결되면 가집행선고를 이용해서 1심 소송이 확정되지 않았음에도 불구하고 강제집행을 해야만 합니다. 왜냐면 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 무섭기 때문입니다.  따라서 대항력 있는 임차인을 명도한 후 바로 해당 동사무소에 명도집행을 원인으로 하는 주민등록말소 신청을 해서 후환을 없애야 합니다.

만약 대항력있는 임차인이 건물의 임차권등기를, 그 것도 소액이 아닌 건물 값 정도의 금액으로 임차권등기를 했다면, 다세대 주택이라면 그 부분만큼은 권리관계에서 포기해야 할 수도 있습니다.  돈 이외의 방법으로는 해결하기가 어렵습니다.  진정한 임차권등기라면,,,

7. 법정지상권 가압류/가처분

지금까지 법정지상권 성립여지 있는 토지를 낙찰 받았을 경우 철거, 명도, 지료 소송에 대하여 정리해 봤습니다.  위와 같은 철거, 명도, 지료 소송은 결국 사람과 사람이 하는 것입니다.  그런데, 열심히 증거 및 자료 수집하고 소장 작성해서 1년 만에 승소해서 기리던 판결문을 손에 쥐고, 드디어 점유자 명도를 위해서 집행관에게 강제집행을 신청했는데,  만약 판결문의 점유자 이름과 실제 집에 사는 사람의 이름이 다르다면 어떻게 될까요?   답은 “끔찍하다”입니다. 

판결문의 이름과 상대방의 이름이 다를 경우 그 판결문은 아무런 소용이 없는 종이장에 불과 합니다.  왜냐하면 이름이 다르다면 집행을 실시할 수 없기 때문입니다. 

따라서 위와 같이 허무한 일을 안 당하기 위해서는 보전처분 - 위의 경우, 점유자를 다른 사람으로 바꾸지 못하게 하는 점유이전금지가처분을 꼭 해야만 합니다.   마찬가지로, 건물철거 소송에서 승소했는데, 등기부 등본을 떼어보니 얼마 전에 소유자가 다른 사람 명의로 바뀌어 있다면 당연히 판결문은

명의가 다르므로 건물을 철거할 수 없습니다.  지료소송에서 지료가 결정되어도 건물주가 바뀌어 있으면 역시 경매신청을 할 수 없습니다,  모두 다시 처음부터 새로운 사람을 상대로 소송을 해야 합니다.

위에서 설명한 것과 같이 점유자를 고정시키기 위해서 실시하는 보전처분이 점유이전금지가처분이고, 등기부등본상의 명의자를 고정시키기 위한 것 - 쉽게 말해 건물주가 명의를 다른 사람으로 돌리지 못하게 하는 것이 처분금지가처분입니다. 

결국 이 두 가지 가처분 - 점유이전금지가처분과 처분금지가처분은 법정지상권과 관련된 소송을 할 경우 꼭 해야 할 것입니다.

그런데,  이 두가기 가처분은 위에서 이야기한 용도로만 쓰이는 것은 아닙니다.  우선 처분금지가처분은 건물소유자가 명의를 다른 사람에게 돌리는 것을 막기도 하지만 건물 등기부등본에 그 외의 권리가 들어오는 것도 방어 할 수 있습니다.  여기서 잠깐, 우리의 목적은 지료판결로서 건물을 경매신청하고 싼값에 다시 낙찰 받는 것이므로, 건물등기부 등본에 매각으로 소멸되지 않는 등기가 들어오는 것을 막을 필요가 있습니다.  그러나 가처분만으로는 뭔지 모르게 부족함이 느껴지시지요?    이때 사용해야 할 것이 가압류입니다.  토지소유자의 선순위 가압류가 건물등기부등본에 등기되어 있다면, 가압류는 금전채권을 목적으로 하므로 당연히 말소 기준권리가 되고,  따라서 후순위 가등기, 가처분, 환매, 전세권, 및 혹시 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인 등에 대하여 비교적 효율적으로 방어 할 수 있습니다. 

한편 점유이전금지가처분은 점유자들에게 토지소유자의 힘을 직접적으로 보여줄 수 있는 계기가 될수 있습니다.  점유이전금지가처분은 집행을 필요로 하는 것인데,  가처분결정문을 신청인이 수령하게 되면 수령한 날로 14일 이내에 집행을 해야 하는데, 여기서 집행이란 상대방의 문을 열고 들어가서 누가 사는지 확인한 후 점유를 이전하여서는 안 된다는 내용의 A4종이를 잘 보이는 곳에 붙여놓고 나오는 것입니다. 

결국, 점유자를 만난다는 것이고, 집행관의 일행 3명과 신청인과 입회인(신청인의 친구들)2명이 함께 가므로 분위기 잡고 이야기하기 아주 좋습니다.  또한 만약 집에 아무도 없다면 잠긴 문을 강제로 열고 들어가서 수색을 한 후 A4용지를 붙여놓고 올수도 있습니다.  당연히 점유자는 불쾌하게 생각하지만 동시에 내심 불안해하게 되며 추후 협상하는데 도움이 됩니다.

가압류는 무슨 근거로 할 수 있을까요? 

지료-토지사용료를 근거로 가압류를 해야 합니다.   토지 감정가의 대충 6%정도로 약 1년분 정도를 하면 좋을 것 같습니다.    물론 금액이 조금 과하다 싶을 정도로 하는 것이 좋습니다.  (단, 담보제공명령이 나오게 되지만 대부분 보증보험으로 하기 때문에 그리 큰 금액이 소요되지는 않습니다. 금액에 따라 틀리지만 몇 만원정도?)

또한, 건축허가는 받았으나 미등기 건물인 경우, 지금까지 말씀드린 가압류, 가처분을 신청하게 되면 대위등기- 말 그대로 건물주를 대신하여 등기할 수 있습니다.(물론 사용승인이 되는 것은 아닙니다.) 훗날 경매신청을 위하여 등기는 필수적이겠지요.

지금까지 가처분/가압류가 법정지상권과 관련된 소송에서 어떻게 활용되는지 생각해 봤습니다. 가처분/가압류가 별것 아닌 것 같지만 소홀히 생각했다가 나중에 큰 코 다치는 수가 있습니다.